Grundstückserwerb mit Baumbestand

Grunderwerbsteuer

Der Erwerb eines inländischen Grundstücks mittels Kaufvertrag oder vergleichbarer Rechtsgeschäfte unterliegt der Grunderwerbsteuer (§ 1Abs 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz/GrESt). Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung, also im Regelfall der vom Landwirt gezahlte Kaufpreis für das Grundstück (§§ 8, 9, GrEStG). Gehören zum Erwerb eines Grundstücks Gehölze bzw. diverse Bäume, bei diesen bereits bei der Pflanzung geplant war, sie nach einer bestimmten Zeit oder für einen bestimmten Zweck wieder zu entfernen (in den beiden Streitfällen handelte es sich um Weihnachtsbäume sowie bei Hiebreife abzuholzende Forstbäume), handelt es sich bei diesen Baumbeständen um Scheinbestandteile. Kaufpreisteile, die auf solche Scheinbestandteilte entfallen, unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer und sind aus der Bemessungsgrundlage (dem Kaufpreis) für die Grunderwerbsteuer herauszurechnen. Dies hat der Bundesfinanzhof/BFH in zwei Fällen entschieden (Urteil vom 23.2.2022, II R 45/19, vom 25.1.2022, II R 36/19).

Umsatzsteuer

Unterliegen Scheinbestandteile eines Kaufgrundstücks nicht der Grunderwerbsteuer, greift de facto die Umsatzsteuerbefreiung für grundsteuerpflichtige Umsätze nicht (§ 4 Nr. 9 Umsatzsteuergesetz/UStG). Ob in Folge der auf die betreffenden Bäume entfallende Kaufpreisteil der Umsatzbesteuerung unterliegt, hängt zuallererst davon ab, ob der Verkäufer Unternehmer i. S. des Umsatzsteuergesetzes ist. Dies ist zu bejahen, wenn er regelmäßig Grundstücksgeschäfte durchführt und Holz in größeren Mengen (auch z. B. nach einem Sturmschaden) verkauft.

Durchschnittssatzbesteuerung

Werden Grundflächen mit entsprechenden Scheinbestandteilen umsatzsteuerbar und umsatzsteuerpflichtig verkauft, greift im Regelfall der für die Lieferung von forstwirtschaftlichen Erzeugnissen geltende Durchschnittssatz i. H. v. 5,5 % (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UStG). Ist dies der Fall, beträgt der Vorsteuerabzug ebenfalls 5,5 %, und zwar auf die Bemessungsgrundlage des Ausgangsumsatzes. Damit entsteht für den Veräußerer praktisch keine Umsatzsteuer-Zahllast.

Bruttokaufpreis

Lassen Verkäufer und Käufer das Umsatzsteuerthema außer Acht bzw. erkennen diese die Steuerpflicht nicht, entsteht im Regelfall keine Nachzahlungspflicht für den Käufer. Denn die Umsatzsteuer ist stets Bestandteil des vereinbarten Kaufpreises. Das heißt, es gilt generell ein Bruttopreis vereinbart, in dem die gesetzliche Umsatzsteuer enthalten ist.

Stand: 29. Mai 2023